査定方法の一つ 原価法の考え方
おかげさまです。
不動産コンサルタント蔭山達也です。
オーナーのための不動産チャンネルをご
覧いただき、ありがとうございます。
前回、不動産査定においては、
次のような方法があることを
お伝えしました。
・取引事例比較法
・原価法
・収益還元法
このなかで、前回は取引事例比較法に
ついてお話ししましたが、
今回は原価法についてです。
取引事例比較法とは異なり、
過去の事例ではなく、
対象となる建物の現在価値を
導き出す際の手法です。
土地は取引事例比較法で算出して、
建物を原価法で算出するという方法が
一般的です。
原価法の計算方法が次のようになります。
【再調達価格×（耐用年数－経過年数）/耐用年数】
原価法のポイントは３つです。
・再調達価格
・減価修正（残耐用年数/耐用年数）
・補正率です。
まず、ポイント１つめの
再調達価格からお伝えします。
今すでに建っている建物を取り壊したと
仮定して、同じ建物をもう一度建てたと
きにいくら費用がかかるのかを計算する
のですが、これを再調達価格と言います。
再調達価格は、建物の面積に建築単価を
乗じて出すのですが、構造が木造なのか、
鉄筋なのかによっても単価は異なります
よね。
私どもが参考とするのは、
国税庁「建物の標準的な建築価額表」に記載
されている単価を使用しています。
たとえば、木造戸建で1平米あたり
16万5000円の単価で、延床面積100㎡だと
すると、1650万円が再調達価格になります。
ここでポイント２つめの減価修正が入ります。
減価修正は、再調達価格から、建物の年数に
より老朽化している分だけ差し引くことを指
します。
さきほどの1650万円の再調達価格の物件が、
築10年経過していると仮定すると、
木造の場合、耐用年数22年のため、
【1650万円×（22年－10年）/22年】
⇒900万円となります。
ここで耐用年数22年と言いましたが、
これは法定耐用年数です。
元々減価償却資産の価値を定めるための
会計上の処理に用いる年数です。
そのため、22年以上経過した木造戸建は、
この計算式だけに当てはめると0円になる
のです。
実際にはすごく手入れが行き届いている
戸建であってもです。
そのため、法定耐用年数だけで捉えるのは
不適切ではないかという意見が多く、私も
実務をしているなかでそう思います。
実際、先日に査
定相談が合った建物は、
建物に1億円以上かけた豪華なものでした。
ここで必要になるのが、
ポイント３つめの補正率です。
さきほどの建築費を極端にかけた物件
以外でも、大規模なリフォーム或いは
耐震補強をしている物件も多いです。
それらを一つの計算式だけで
まとめるのは難しく、補正率を乗じます。
先ほどの基本となる計算方法から出た
金額に対して、建物が持つ個別要因を
加味して補正率を乗じる方法です。
この補正率が何パーセントというのは
決まっていないので、ここが査定する
人によるところではあります。
少なくとも、
必ずしも木造で築22年＝価値ゼロ、
ということではないため、これから
売却を想定している人はその点を覚
えておくと良いです。
いかがでしょうか。
戸建に限らず、アパートや1棟
マンション・ビルでも使います。
収益不動産は、あくまで収益還元法が
ベースにはなりますが、建物原価法も
勘案して査定をするケースはあります。
どんな不動産も同じものは一つとして
ありませんので、査定をしてみたい方は、
どうぞお気軽にご相談ください。
以上となります。
最後までご視聴いただき、
ありがとうございました。
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よろしくお願いします。
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お問い合わせからお願いいたします。
おかげさまです。蔭山達也でした。
