避けたい中古マンション ベスト３
おかげさまです。
不動産コンサルタント蔭山達也です。
オーナーのための不動産チャンネルを
ご覧いただき、ありがとうございます。
今回は、金額が低くても買わないほうが
無難なマンションについてお届けします。
一見すると周辺のマンションより安い、
と感じる物件は多くあります。
同じエリア、年数、面積であっても
安い物件というのは存在しますが、
それにはもちろん理由があります。
これまで20年近く不動産業に携わるなかで、
或いは自分自身も買ったり、
売ったりするなかで、売れにくい物件、
というものにはいくつかの共通点があり、
それを３つお伝えします。
第3位
総戸数20戸以下のマンション
これは1戸あたりにかかる
負担割合が大きい点です。
マンションの維持・管理にかかる経費と
いうのは、マンション各所有者が支払う
管理費でまかなっています。
総戸数が多い大型マンションの方が
経費自体は増えます。
しかし、
1戸当たりで負担しなければならない
負担割合でみるとどうか・・・
これは、
明らかに総戸数が少ないマンションの
ほうが、負担割合多い傾向があります。
また、修繕積立金についても同じことがいえます。
15年前後で実施する大規模修繕には
数千万円単位の費用がかかりますが、
総戸数が少ないマンションだと、
1戸あたりの修繕積立金も高い設定に
なるケースが多いです。
逆に総戸数20戸以下で修繕積立金が
低いマンションだと、修繕積立金が
計画通りに積み立てられているのか
どうかは見ておくべきです。
或いは近い将来大幅な値上げ予定が
あるかもしれないので、
そのあたりも確認が必要です。
積立金が足りない＝大規模修繕が出来ない
となると、
マンションそのものの資産価値にも
影響します。
共用設備等が最低限の場合が多い
総戸数の小さいマンションの場合は
最低限の設備しかない場合が多いです。
駐車場、駐車場、宅配ボックス、
ゲストルーム、など、プラスアルファの
要素となる共用設備の有無は、やはり
マンションの売れやすさに直結する事項です。
第2位
バス便エリア
駐車場100％ではないマンション
バス便のエリアでも
良いマンションはあります。
駅近よりも郊外で静かな環境を求めて、
あえてそういったエリアでマンションを
探す人もいるからです。
しかし、
駅10分圏内とバス便、
どちらを求める人が多いか、
需要の観点で言えば前者です。
そのため、
バス便のエリアであれば、
バス亭が目の前にあって、
バスの本数も非常に多いという
マンション以外は、1世帯あたり
駐車場1台は確保されているかどうかは
見ておくべきポイントです。
住んでいる自分はたまたま空きがあって
利用していても、買う人は空き待ちだと、
売れにくい要因になります。
第1位
エレベーターのないマンションの4階や5階
昔の団地や昭和40年～50年代の
規模の小さいマンションなどを
想定されると分かりやすいです。
エレベーターがないマンション自体は
結構多くあります。
エレベーターがないこと自体よりも、
所在している階数がポイントになります。
エレベーターがないマンションの
4階5階だと、最初は、健康に良いから
階段で大丈夫といっていた方も、
年齢とともにストレスがかかってくる
というお声はよく聞きます。
階段がしんどくなって売却する、
ということもよくあります。
マンションの場合、
一般的には下層階より上層階のほうが
価格としては高くなりますが、
エレベーターがない
マンションだと逆になります。
そのため、
エレベーターのない4階5階は、
一見すると低い価格で売りに出ている
ことが多く、内覧するお客様自体は
結構います。
しかし、
内覧される方は、当然、
他の物件も見て比較します。
エレベーターがあるマンションと
比較すると、
仮に室内をリフォームしていても、
階段で毎日4階を昇り降り、という
印象のほうが強く残ってしまうものです。
実際に、
お客様と一緒に見に行った際のお声でも、
室内はリノベーションされていて綺麗で、
且つ眺望も良い、
しかし、毎日の階段が・・・という声は
本当に多いです。
とくに、
まだ幼児のお子様がいらっしゃる
或いはご年配の方がいるご家族は
避けられることが多いです。
室内はあとでいくらでもリフォームで
変えられますが、
エレベーターはあとから設置というのは
物理的にも費用的にもかなりハードルが
高いです。
ちなみに、
エレベーターがないマンションでも、
1階や2階のお部屋であれば懸念事項には
なりませんので、
気にされることはありません。
いかがでしょうか。
目先の価格が低くても、
低い物件にはそれなりの理由と
いうものが存在します。
だからこそ、
その理由を紐解いていく必要があります。
将来ご自身が売るときに、
売れやすいか売れにくいかという面も
ありますが、
それ以上に、住むにあたってストレスと
感じる物件は、できれば避けたいところです。
以上となります。
最後までご視聴いただき、
ありがとうございました。
ぜひ、チャンネル登録も
よろしくお願いします。
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お問い合わせからお願いいたします。
おかげさまです。蔭山達也でした。
