「収益不動産」としての分譲マンション区分所有
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不動産コンサルタント蔭山達也です。
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最近、こんなご相談がありました。
安定収益を目的とした不動産取得をしたいけど、コロナ影響も踏まえて、どういった不動産であればリスクが低いですか？というものです。
こういったお問い合わせをいただくことは多く、結構、どんな不動産を取得するか迷われている方も多いのではないかと思います。
都心か郊外か・・・
大都市圏か地方か、それらも踏まえると一括りにはできませんが、都内に限定にして話をするのであれば、リスクという点ではファミリータイプの区分所有マンションはお勧めできます。
区分所有マンションとは分譲マンションの一室です。
そこで今回は、収益不動産観点でのファミリータイプの分譲マンション3つのメリットをお伝えしますので、最後までご覧ください。
1つめは、賃貸としての優位性
同じ分譲マンションでも、ワンルームではなく、ファミリータイプと限定しているのには理由があります。
区分所有マンション・1棟マンションに限らず、都内において、ワンルーム市場は供給過多の状態です。
東京の人口割合における単身者の割合は4割強と圧倒的に多いものの、同時に、相続対策によるアパート建設や不動産業者におけるワンルームマンション供給はここ10年で増え続けています。
ワンルームでも、新築であれば確かに高い賃料でも借り手はつきます。
しかし、中古になると減額して決まればよいほうで、立地によっては半年以上、空室のままということもあります。
一方で、ファミリータイプの賃貸は供給数が少ないため、賃料を維持したまま、早期に借主が決まりやすいです。
賃貸マンションの開発はワンルームばかり供給しており、ファミリータイプはあまり作られません。
その理由は別の機会でお伝えしますが、そういったことも要因で、ファミリータイプの分譲マンション一室を賃貸募集すると、あっという間に決まります。
賃貸市場において、ファミリータイプの物件が、ワンルームと比べて圧倒的に少ないためです。
例えば、東急東横線の中目黒駅徒歩5分で、ワンルーム及び1Kを検索すると、本日時点で、116戸が賃貸募集されています。
一方で、同じ条件のもと、45㎡以上のファミリータイプを検索すると、なんと、賃貸募集は10戸だけです。ワンルームに比べて10分の１しか市場にないことになります。
そういった観点からも、賃貸で優位性は高く保たれています。
2つめは、賃貸経営における収支の読みやすさ
1棟のマンションの場合、共用部の修繕や防水など、修繕にかかる費用は大きくなります。
とくに、15年～20年に一度は外壁や屋上など大規模な修繕が必要で、足場を組んで、それこそ、数百万～1000万円単位での工事費がかかります。
一方で、分譲マンションの一室は、どんなマンションであっても、毎月、管理費と積立金が生じます。
これは定額で、所有者によるコントロールは出来ません。
積立金はその名前のとおり、各区分所有者が支払っている金額を積み立てて、共用部の修繕や改善、15年～20年に一度の大規模修繕工事に充てるものとなります。
言い換えれば、定額で毎月一定金額は支出になるものの、数百万～1000万円単位での大きな支出は不要となります。
3つめは、出口戦略が立てやすい点
都内のファミリータイプの分譲マンションは、さきほど申したように賃貸需要のメリットが特徴ですが、退去して空室になっても利点があります。
それは、空室のほうが良い条件で売却可能だからです。
1棟マンションの場合は賃貸稼働中のほうが良い条件で売却できますが、分譲マンションの場合は全く逆になります。
それはなぜか・・・住宅ローンが使える不動産に変わるからです。
住宅ローンが使える不動産だとなぜ良い条件での売却になるのか・・・
例えば、同じ分譲マンションでも、ワンルームだと、売却相手は、どうしても投資家や相続対策の方に限定されます。
しかし、ファミリータイプの分譲マンションは、売却相手が、そういった投資家や相続対策の方に加えて、住宅ローンを使う居住目的の消費者が対象者の中心になり、購入検討者の裾野が大きく広がってきます。
そのため、賃貸退去時における不動産市況全体を見て、売手市場のときであれば売却、買手市場であれば引き続き賃貸など、そのときそのときの不動産情勢に合わせた選択ができます。
いかがでしょうか？
ファミリータイプの分譲マンションを収益不動産として見るとメリットは多いです。
当社のオーナーでも、1棟ではなく、あえて複数の分譲マンションを収益不動産として保有している方も多くいます。
本日は、以上となります。
最後までご視聴いただき、ありがとうございました。
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おかげさまです。蔭山達也でした。
