入居審査における「支払い能力」以上に確認すべき要素
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最近、売買でも賃貸でも、住居物件の引き合いは大変多くなっております。
そのなかで、賃貸においては、入居審査、というものがあることは皆さんご存知だと思います。
・家賃に対して、借り入れ申し込み者の収入で支払いに無理は生じないか
・勤務先や勤続年数はどうか
これらの内容は、家賃の支払いを継続してできる方かどうかの判断材料として見ますが、
一方で、それらがクリアであっても、お断りしたほうが良いケースもあります。
今回、入居審査のポイントとして、収入以外の観点での大切なことを1つお伝えします。
以前に管理物件でこんなことがありました。
その物件は、練馬区にある防音マンションです。
防音マンションは室内で楽器演奏が可能で、そのため賃料は周辺相場より10％ほど高いのですが、楽器をする方は気兼ねなく演奏できるため、音大生、ミュージシャン、作曲家など、いずれも音楽に関係する方で常に高い入居率を維持していました。
そんななかで、退去後にリーシング会社を通じて申込みが入ったので、楽器は何ですか？と確認したところ、どうも音楽とは無縁のようで、楽器演奏自体をしないとのこと。
本来、音楽をしていなくてもそれ自体は問題ありません。
しかし防音マンションで、周辺より10％高い賃料のマンションを、なぜ選ばれたのか、そこがどうしても気になりました。
この防音マンションは築10年経過しておりましたが、防音マンションに固執しなければ新築でも住める賃料だからです。
そこで、色々とヒアリングをしたところ、申し込み者は自営業者で収入自体は問題ありませんでした。
しかし、職場も、今のお住まいも横浜でした。
例えば、転勤や転職で、職場が変わり、そのマンションに近いところなどで探しているなど明確なものがあればよいのですが、それがありません。
その防音マンションに引っ越してきたら、職場まで通勤に1時間以上かかります。
通勤が今よりも長くなり、周辺より10％も高いマンション・・・
収入面ではクリアしていたのですが、そこに住むという理由やバックボーンがどうしても見えないのです。
他に探していた物件をリーシング会社に聞くと、エリアはバラバラで、ただ、分譲貸しなどグレードがやや高い建物でした。
なぜ、防音マンションなのかを聞いても明確な回答はありません。
防音マンションは、周辺には音が漏れにくいという利点が売りです。
また、分譲マンションも、マンションにはよりますが、傾向的には、賃貸マンションに比べると音が漏れにくいです。
もしかしたら、その点を活用できるところを探しているのではないか・・・
あることが頭をよぎりました。
これは、警察関係者から直接聞いた内容ですが、振込め詐欺集団は、グループから個人に変わってきており、拠点も、ビルの事務所からマンションのワンルームに変わってきている。
とくに、それなりにアドレスが良く、且つ見栄えの良いマンションに入っていることも多いとのことでした。これには理由があります。
警察は、マークしている人物を追う場合、その人物が借りている部屋の上下左右が空いていれば家主に提供をお願いして、証拠となる材料をつかむようです。
警察にとっては隣との壁はあまり厚くないアパートなどのほうが証拠をつかみやすい環境となります。
しかし、マークされているほうは、そのあたりも十分に知っているため、それなりにグレード感のあるマンションに入居をする傾向があるとのことです。
単に直感で申し込みされただけの善良な人だったのかもしれません。真実は分かりません。しかし、そこに住む理由や動機が全くない場合は注意が必要です。
実際に、知り合いの業者で、そういった背景の申込者が分譲マンションに入居後、後日、警察からその人物を調べたいからと、調査依頼されたという話はあります。
また、その人物は最終的には逮捕までは至らなかったものの、退去後に、同じような背景をもった人物がすぐに申し込みをしてきた後日談があったそうです。
推測ですが、そういったグループ内で、あの物件は入居できるという情報が回っているのではないかと、その業者は言っていました。
今回のポイントは、入居審査において大切なこと、それは、そこに住む理由や動機を必ずヒアリングをしておく、ということです。
言い換えれば、背景が見えない、ストーリーが成り立たない申し込みというのは、断る勇気を持つようにしてください。
そうでないと、後々苦労をします。
本日は、以上となります。
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