賃貸シーズン到来 フリーレント活用による満室経営
おかげさまです。
不動産コンサルタント蔭山達也です。
オーナーのための不動産チャンネルをご覧いただき、ありがとうございます。
賃貸シーズン到来ですね。
住居の賃貸の場合、1月～3月は移動の多い賃貸シーズンと言われています。
オーナーとしては何としても満室にしておきたい大切な時期になってきます。
今回は、この時期だからこそ賃貸募集において、ご自身の物件に目を向けて入居いただくためのポイントをお届けします。
物件指定がなければ、実際にお客様に提案して、ご案内をするのはリーシング会社です。
そういった意味では、リーシング会社が案内しやすい物件にしておくことが大切になってきます。
お客様の条件に照らし合わせて物件を探して案内をするなかで、条件に合う物件は、ときには膨大な量の情報になることがあります。
そのなかで、リーシング会社が物件を選択する際に選ばれやすいように準備をしておくべきです。
ポイントは3つあります。
1つ目は、すぐに案内できる状態にしておくことです。
この時期、リーシング会社はかなり忙しいです。案内までに時間を要する物件は、出来れば避けたいのが本音でしょう。
たとえば、募集物件の鍵を、物件とは距離がある不動産会社まで借りに行くのは、それだけで時間のロスになります。
そのため、キーボックスを設置しておき、現地対応が望ましいです。もちろん、防犯上の問題はあるため、入居者が決まれば鍵交換は必要です。
そして、ここでのポイントは、募集図面には、現地対応という表記を必ず入れておくことです。一般的には、一つの物件だけではなく、複数の物件を同日に案内していきますが、案内の段取り、たとえば、Ａの物件は10時、Ｂの物件は11時など、スケジュールを組みます。
募集図面に現地対応と記載があると、スケジュールが組みやすく、リーシング会社の案内候補に入る可能性は高まってきます。
2つ目は、フリーレントです。
転勤や新生活など、3月や4月からの入居開始が多いです。しかし、探し始めて契約するのは1月や2月にかけてのため、実際の入居日と期間の乖離が生じることがあります。
2月の段階で契約開始日となれば、2月から賃料開始日になります。しかし、実際には3月入居の場合、借りるほうからすると、住んでいない1ヶ月間でも賃料が発生することになります。そのため、フリーレント期間を設けてある物件のほうが決まる可能性が高くなります。
よく、申込みのあった段階で、借主の要望であれば検討するというスタンスのオーナーもおられますが、リーシング会社からすると申込みしないとフリーレントの有無が読めない物件よりも、最初から確実に分かっている物件のほうが勧めやすいものです。
フリーレントはどれくらいの期間が有効かは、物件のエリアによっても異なってきますので、競合する募集条件を見ておくことが大切です。
3つ目は、広告料です。
リーシング会社にとって仲介手数料以外の広告料は、大きな魅力です。
たとえば、ＡとＢ、二つのよく似たタイプの物件があって迷うとき、リーシング会社が勧めるのは、やはり広告料がある物件でしょう。
もちろん、最後は借主であるお客様が決めますが、リーシング会社が背中を押して決定することはよくあります。
フリーレントと同じで、どれくらいの広告料が有効かは、物件のエリアによって異なってきますので、競合する募集条件を見ておくことです。
そしてこの時期を逃して4ヶ月や5ヶ月の空室期間となるリスクよりも、広告料をプラスαしてでも決めるくらいのほうが、長い目でみると収支はプラスに働く可能性が高いです。
いかがでしょうか。
フリーレントや広告料など必要ないいつでも決まる物件であれば問題ないのですが、市場の多くはそうではありません。需要と供給で見ると、特に単身者用の物件は、供給過多であり、何らかの施策は必要です。
とくに、時期を逸すると、空室期間の長期化というリスクがあるため、この賃貸シーズンは、こまめに条件を見直していき、募集してみてください。
以上となりますが、最後までご視聴いただき、ありがとうございました。
ぜひ、チャンネル登録もよろしくお願いします。
おかげさまです。蔭山達也でした。
