投資用マンション 一番のポイントは何か
おかげさまです。
不動産コンサルタント蔭山達也です。
オーナーのための不動産チャンネルをご覧いただき、ありがとうございます。
すでに不動産を所有して賃貸経営をしているオーナーもいらっしゃれば、これから賃貸経営を目指す方もいると思います。
今回は、これから収益不動産を取得して、オーナーになろうとされる方に、物件を選ぶ際にこだわるべき1番のポイントは何かをお伝えします。
まず、カテゴリーを分けると、2つに分類されます。
1つが、店舗やオフィスなどのビル
1つが、住居のマンションやアパート
さらに分類すれば倉庫、工場、駐車場などもありますが、今回はマンションやアパートなどの住居の投資物件に限定します。
まず、収益不動産を見る際には、利回りがあります。利回りは、シンプルに言えば、その不動産が満室となったときの年間賃料を不動産の価格で割った数字です。
表面利回り＝ 満室時の年間賃料/不動産価格
これは表面利回りで、支出は考慮していない計算です。以前の動画で支出を考慮したNET利回りの話はしましたが、今回は分かりやすく表面利回りを前提にしていきます。
単純に言えば、利回りが高ければ物件価格は低く、利回りが低ければ物件価格は高くなります。そのため、一般的には高い利回りの物件に人気が集まりますが、利回りの水準は、エリアによって様々です。
そのため、利回り水準だけでは比較できないのが難しいところかもしれませんね。
例えば、東京の自由が丘で、利回りが5％のマンションと、ある地方で、利回りが10％のマンション、どちらが不動産として良いかは残念ながら正解はないです。
しかし、どちらを選びなさいと言われたら、私なら前者の自由が丘を選びます。
ある地方のことを知らないということもあります。それは、土地の相場というよりも、賃貸需要が分からないからです。
今は賃借人がいても、数年後に退去になって、同じような賃料で借り手があるかどうか、或いはそもそも賃借人がすぐ付くのか、ここが一番のポイントです。
例えば、5年前は稼働率100％だったのに、今では同じ賃料のままだと、稼働率40％～50％のマンションやアパートもたくさん見てきました。
それであれば、結果的には利回り5％と変わらない状況どころか、空室期間や原状回復工事などの費用、そして空室であっても共用部の維持費を踏まえた費用対効果で見ると、今も同じ条件で賃借人がつく可能性が高いエリアを最初から選ぶほうが良いからです。
私の場合は、自由が丘であれば、よく知っているエリアであり、賃貸需要も把握しています。
よく知らないエリアを選ぶ場合、よほど賃貸の調査をしておかないと、そういったリスクに向かい合うことになります。
利回りが高い＝リスクが高いと同義なのです。
過去の成約事例や現在の募集件数など、調べる方法は色々とありますが、一番良いのは地元の不動産会社に行ってヒアリングすることです。
過去から現在にかけた賃貸状況などを細かく聞き、そのうえで可能性を見出せそうであれば、進めても良いと思います。
セミナーを聞いて検討するのも良いのですが、やはり現地の生の声ほど実態を反映するものはありません。成功しているプロ或いはセミプロの投資家は、その努力を決して惜しまないです。
いかがでしょうか。
単に目先の利回りではなく、そのエリアにおいての賃貸需要がどの程度あるのか、今の入居者の賃料は適正なのかなど、今の状況だけではなく、将来予測を交えて見ることが大切です。
以上となります。
最後までご視聴いただき、ありがとうございました。
ぜひ、チャンネル登録もよろしくお願いします。
おかげさまです。蔭山達也でした。
