ローンが付かないマンションについて
おかげさまです。
不動産コンサルタント蔭山達也です。
オーナーのための不動産チャンネルをご覧いただき、
ありがとうございます。
今回は、投資及び実需に共通する不動産を購入される
際の最も大切なポイントをお伝えします。
投資の場合、対象となる不動産に対して、どれだけの
収益を上げられるか、いわゆる利回りを見て、判断を
することは多いと思います。
当然、これは大切です。
極端な例えですが、1億円の物件の年間賃料が500万円
の物件と、1000万円の物件であれば、後者を選びます
よね。利回り5％と10％ですから、比較するまでもあり
ません。
利回り水準は、エリアによっても相場がありますし、
ビル、マンション、アパートなど物件種別によっても異
なってきます。
この利回りを重視することは大切です。
しかし、それと同じくらいポイントになるのが、
今回お伝えすることです。
それは、融資、ローンが付く物件かどうか、です。
金融機関は、借りる人の属性だけではなく、担保と
なる物件も評価します。
これは投資だけではなく、住宅ローンでも同じです。
融資を受ける人物属性は問題なくても、物件に問題
があって、検討している物件が購入できない、とい
うことはよくあります。
そのため、ローンを利用して購入する方は、ローン
が付かない物件に対して、そもそも金融機関がお金
を出さないので、リスク回避はできます。
しかし、現金で購入する方は、検討している物件に
ローンが付くかどうか、或いはつきにくいかどうか
は確認する必要があります。
それはなぜか・・いざ売るときに、売れにくいから
です。
さきほどの利回りは5％と10％で極端な例でしたが、
仮に5％と6％の違いで、5％のほうはどこからどう
見ても融資がつく物件、6％のほうは融資が付きに
くい物件だとすれば、売るときのことまで考える
なら5％の物件を選ぶ方がリスク回避できます。
物件に対して融資が付かない・付きにくい、という
のは、それなりの理由があるからです。
それは、築年数かもしれませんし、遵法性の問題か
もしれません。
いずれにしても、現段階においは金融機関が担保物
件としては見ることが出来ないのであれば、将来的
なリスクにはなります。
生涯、その不動産を持ち続けるから利回り優先・・・
という選択もありますが、ご自身は持ち続けても、
いざ相続になった際には物件を継承することになり
ます。その点まで踏まえて不動産を見る人であれば、
その点は重視されるべきです。
築年数は、どうしても時とともに経過していくもの
ですから仕方ないのですが、遵法性は異なります。
10年前であれば金融機関も許容範囲にしていたレ
ベルの遵法性の問題も、現在ではNGとしている
ことはよくあります。
これは、住宅ローンでも同じです。
中古の分譲マンションの場合、遵法性では引っかか
らないことがほとんどですが、金融機関によっては、
○○ブランドの中古マンションは住宅ローン取り扱い
不可としていることもあります。これは、単に既存不
適格ではなく、当時の建築基準法では許容されていた
捉え方が、現在の法の下で厳密にみていくと遵法性に
そぐわない、という判断を、その金融機関はしている
ようです。
また、中古の分譲マンションは、築40年くらいのマン
ションでも普通に住宅ローンを組めていましたが、
ここ数年で、少し変化してきています。
昭和56年5月31日以前に建築確認申請を出したマンシ
ョン、いわゆる、旧耐震物件については、住宅ローン
を組めない金融機関もあります。
限定された銀行ですが、それでもメガバンクです。
メガバンクがそういった規定にしていると、それに倣う
銀行も増えてこないとは限りません。
仮に旧耐震物件をNGとする銀行が増えてくると、旧耐
震のマンションは、いざ売るときに、売れにくくなる
リスクは生じます。
ただ、個人的には、ビンテージマンションが好きで、
旧耐震物件でも、これまでと変わらず住宅ローンを
組める銀行が多くあってほしいのが本音ではあります。
いかがでしょうか。
利回りと同じくらい、融資が付く物件かどうかの大切
さを再度ご認識いただければ幸いです。
いざ、売りたくても、融資が付かない物件のために
売却に苦労したお客様を何人も見ています。
とくに、10年以上前までは、金融機関も今ほど遵法性
に厳格ではなかったこともあり、当時は融資が付いて
も、今では付かない、といったこともあります。
そのため、気を付けるポイントは、やはり遵法性には
なります。そのなかでも、後から改善出来ない法的な
不適格要素があれば注意は必要です。
たとえば、消防点検していないなど、取得した後から
でも改善できるものであれば大きな問題ではありませ
んが、建ぺい率や容積率が超過している、或いは高さ
制限を超えた建物である、など後からの改善難易度が
高い物件は注意してください。
以上となります。
最後までご視聴いただき、ありがとうございました。
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おかげさまです。蔭山達也でした。
