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不動産は買い時なのか

おかげさまです。

不動産コンサルタント蔭山達也です。

オーナーのための不動産チャンネルを
ご覧いただき、ありがとうございます。

こちら、
読まれた方も多いと思いますが、
8月21日号の週刊ダイヤモンドで、
不動産特集を組んだ記事が掲載されています。

週刊ダイヤモンドは、
定期的に不動産特集をしていますが、
今回は、コロナ過、そして、オリンピック後に
おけるマンションの高騰と下落についての特集
でした。

今回は、
これを踏まえて、
今後の不動産市況を読み解いていきたいと
思います。

記事では、
湾岸エリアにおけるタワーマンションの
売れ行き動向や騰落率を中心に掲載して
います。

新築は売れ行き好調で、並行して中古の
タワーマンションも価格は高騰している
現状のなか、湾岸エリアの中古タワー
マンションの多くは価格が上昇しています。

それではこれがいつまでも続くのか、
というと私は疑念を持っています。

記事においても、
同エリアは今後も再開発での
新築の大量供給を控えているのと、

オリンピック選手村であった晴海エリアの
晴海フラッグも売りに出されます。

晴海フラッグは、
コロナ禍で販売中止をしていて、
分譲戸数4,145戸に対して3,000戸以上は
まだ残っています。

そうなると湾岸エリアにおいては、
大量の新築供給による売却物件の増加で、
需給が緩み、バランスは崩れるのではないか、
それはイコール、中古不動産の価格を
押し下げる要因になるのではないか、
という推察です。

さらに、
リモートワークも浸透してくると、
居住地を都心にこだわる必要性がなくって
くるという要因もあります。

そういった実需のニーズが縮小しても、
タワーマンションの場合、相続対策の
シニア層や投資家に向けて需要がある
のではないか、という見方もできます。

相続対策というのは一定の効果が期待でき、
それなりに需要は維持すると思います。

しかし、
投資家に向けてというのは、
私はどうかな、と思っています。

記事では触れていませんでしたが、
不動産の投資は、その前提として、
賃貸需要があるかどうかです。

投資の場合、
マンションからの賃貸収入を前提とします。

さきほどの晴海フラッグを引き合いに出すと、
分譲以外で、賃貸もあり、その戸数は1487戸です。

さらに湾岸エリアのタワーマンション供給が
増えるほど、分譲だけではなく、賃貸としても
市場に出る物件数が多くなってきます。

それだけの受け皿を埋める賃貸需要が
今後もあるのか・・・
そのあたりが、投資に向くかどうかの
分かれ目ですが、私は難しいと思います。

マンション物件を多く管理しているなかで、
今、ワンルーム需要は少ない現状です。

コロナ禍の人の移動が極端に
減少しているためです。

ディンクスやファミリー物件は
さほど影響は受けていないものの、
今後、リモートワークや働き方の変化、
それらが浸透すればするほど、あえて
都心部にこだわって住む必要がない
環境になる可能性が高いからです。

そういった点では、
投資の観点のみで湾岸エリアのタワー
マンションの購入を検討されている場合は、
静観しておいた方が良いと思います。

では、
都内における湾岸エリア以外のタワー
マンションはどうかという点ですが、
こちらも価格は上昇していますが、
高止まりしている感があります。

実際に現場で携わるなかで、
確かに売り出しは高い物件が多いです。

ただ、残念ながら、
極端に高い設定の物件は売れていません。

とくにマンションの場合だと、
同じマンション内でも売り出しが多く、
直近の成約事例が多いため、
極端な価格設定は難しいということも
あるかもしれません。

総括すると、
中古マンションは高止まりしており、
このまま並行するのか、
下落に向かうのかという過渡期です。

湾岸エリアなど、
明らかに供給過多の点では、いずれ価格は
下がってくる可能性は高いとは思いますが、
今現在においては、売却する方はタイミング
としては良いでしょう。

という過渡期です。

購入される方は、
少し静観をすることをお勧めしますが、
ご自身が住む目的で、且つ、ずっと
住むことを前提にするのであれば、
良い物件との縁があれば、マンション
騰落率は気にされることなく、購入しても
良いと思います。

以上となります。

最後までご視聴いただき、
ありがとうございました。

ぜひ、チャンネル登録もよろしくお願いします。

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おかげさまです。蔭山達也でした。