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中古マンション　価格を決めるときの絶対的なポイント

2021.11.12 ｜コラム

おかげさまです。

不動産コンサルタント蔭山達也です。

オーナーのための不動産チャンネルを
ご覧いただき、ありがとうございます。

最近、私が住むマンションで、
久しぶりに販売チラシが入っていました。

総戸数が1000戸近いマンションですから、
頻繫に売りに出す部屋があっても良さそう
なものですが、1年ぶりくらいではないで
しょうか。

コロナ影響で、転勤や引っ越しなど、
動きが制限されていたのも影響して
いたのかもしれませんね。

少し前に、
不動産売買においては、
中古マンションの価格は、コロナ禍でも
高くなっているという話をしました。

そのため、
今から売りに出す部屋も結構な金額なのかな？
と思いながらチラシを見ていたのですが、
これが意外でした。

自分も住んでいるので、
マンション名までは言えないのですが、
販売価格は70㎡で5000万円です。

周辺のマンションは、
同じ年代の築年数で、
もう少し高い価格で売りに出ていることが多く、

なぜ、
5200万円～5300万円くらいで売りに
出さないのだろう・・・という感覚でした。

70㎡5000万円は、ほぼ相場価格で、
高くもないが、低くもない、というところです。

不動産会社が査定する価格は5000万円でしょう。

とは言え、
中古不動産は、
最終的な販売価格の決定は売主がします。

そのため、
売主が置かれている状況によっても
価格設定は異なってきます。

大きく分けると３つです。

●すぐに現金が必要な方

様々な事情でまとまった現金を必要とする方、
或いは、
売却資金による買い替えなど、
いずれにしても、
現金化の必要性が迫っているケースです。

要は、
高く売りに出して様子を見ている余裕はなく、
そうなると早期に売却できる金額設定をされます。

状況によっては、
水面下で、相場より低い価格で売りに出すことも
あります。

●期間に余裕がある方

さきほどの１とは異なり、
売り急ぐ理由はないけど、
いつかは売る必要がある方です。

例えば、
すでにご実家に移り住んでいる、
或いは売却資金に頼らず買い替え済の方などは、
このケースに該当します。

このケースだと、
少しでも高く売れる可能性があるなら、
そういった価格設定をされる売主が多いです。

売る理由はあるものの、
あせってもいないからですが、
一般的には相場価格の５％～１０％プラスαで
設定をして、反響の多さなどの様子を見ながら、
引き合いが少なければ、
徐々に価格を下げていくことが多いです。

●売らなくても良い方

根本的に、
１や２とは売却事情が異なります。

売却理由自体が、高く売れるようなら売る、
売れないならそのままで良い、
というスタンスです。

不動産が上げ相場のときによく見受けられます。

さきほどの70㎡5000万が
相場のマンションであれば、30％ＵＰの
6500万で売りに出すような売主です。

リノベーションなど特別なことは
していない前提であっても、上げ相場だし、
売れたらラッキー、みたいな感覚で出されています。

ただ、
都心の億ションなどにあるのですが、
滅多に市場に出ないような希少性のある
マンションだと、
1億の物件が1億2000万円～3000万円で売れることは
ありえます。

そういった事例もあるため、
高く売れるなら売る、というお考えの方も
いるのが現状ですし、それ自体が悪いという
行為でもありません。

さきほどの、
私が住んでいるマンションの、
70㎡5000万円の物件は相場くらいと
お伝えしましたが、実際にどうなったか・・・

すぐに売れるだろうと思ったのですが、
そのとおりで、チラシは2度と郵便受け
には入りませんでした。

後日、
不動産業者間の情報システムで
確認したところ、私がチラシを見た
1週間後には成約済になっていました。

売主は、
もしかしたら、さきほどの１に近い、
買い替えなど、売却期間に余裕がない
事情があったのかもしれませんね。