第9回不動産経営セミナー「入居し続ける安定した不動産経営」とは?

第9回不動産経営セミナーを開催致しました。
今回は、中小ビルのオーナー様向けのオフィスの空室対策を中心にお話をさせて頂きました。

これからの中小オフィスビルの賃貸経営は、どのように考え、行動をしていけばよいでしょうか?
この問題を東京の経済事情から、紐を解いていきたいと思います。

まず、現在の経済規模から見ていきましょう。

図3
総務省「事業所・企業統計調査」・経済産業省「経済センサス-基礎調査、活動調査」によると、
2012年度の事業所数は、628,744社。1981年の約779,000社から比べると、約30年間で、151,000社の減少。

従業者数で見てみると、2009年は904万人、2012年は874.9万人と、こちらも減少傾向にあります。
人口減少と日本の高齢化を考えると、働ける若い世代の絶対数が少なくなっているので、この減少傾向は今後も続くと予想されます。この従業者数の減少が、今後空室対策を考えるうえでの、キーポイント①となります。

次に見ていきたいのが、従業者規模別営業所数。
東京のすべての事業所内の従業者数は、1営業所あたり何人なのか?という統計です。

1~4人以下の事業所が約54%、5~9人以下が約20.6%と、従業者9人以下の事業所が全体の4分の3を占めています。
東京の事業者のほとんどが、10人以下が、キーポント②です。

次に、オフィスの面積ニーズを求めてみます。

従業員一人あたりの必要床面積は、約8㎡~12㎡と言われています。
従業員9人の場合は、単純計算をすると、約8㎡~108㎡(約2.4坪~32坪程度)となり、
1~4人の場合は、約8㎡~48㎡(約2.4坪~15坪)程度となりますので、東京の半数以上のオフィスは50㎡(約15坪)程度が「丁度よい」サイズと言えます。
東京のテナントニーズの50%以上は、50㎡(約15坪)、75%は108㎡(約30坪)のスペースで「十分」な広さということになります。

しかし、空室が続いているテナントの多くは、30坪以上。
また人数の多い、大手企業については、厳しいコンプライアンスがあります。
3.11の震災以降、耐震についての見方も変化しているので、より新しく、建物構造のしっかりした物件が求められています。
そこへ、昨今の都心高層ビルの新築ブーム。

キーポント①②を踏まえ、昨今の不動産の動きを合わせると、広さが30坪以上の中小オフィスビルのテナントニーズが極めて少ないことが分かります。
とはいうものの、どうにか、収益機会を作らなければなりません。
そこで、どうすればよいか?

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それは、ニーズのある不動産へと変化をさせることです。

例えば、【広すぎるオフィス面積を「ニーズのある面積」まで小さくして、募集をすること。】

オフィスのテナントの多くは、1フロアに1つの事務所が一般的です。
最近ではオフィスを分割して貸し出すテナントも多くなってきましたが、まだ30坪前後と少し面積が広いのが現状です。
そこで、もう半分分割してみる勇気が必要かもしれません。

分割をすればするほど、新規で募集しなければならなくなるテナント数は増えますが、求められる絶対数も比例して増えていきます。
突然、すべてのお部屋が埋まるということは、このご時世難しいかもしれませんが、不動産は決まる時は、次々に決まります。

この方法におけるメリットは、空室が埋まるだけでなく、退去時にもメリットがあります。
それは、なんらかの事情で1つのテナントの退去があったとしても、減益率が少ないことです。

仮に、1フロア50万円、5つの区画に分割して、1戸あたり10万円とすると、
1つが退去しても1ヶ月10万円の損失機会で済み、40万円の収益は保つことができます。

バブル期、リーマンショックを経て、安定した収益構造が求められている現代社会。
不動産経営についても、いかに永く安定を保つか?ということが、結果的に収益の最大化に繋がります。

収益不動産を「点」で見るのか、「線」でみるのか?
「何」の為の資産で、実際は「誰」が利用する不動産なのか?

利用者にもっとも喜ばれるサービスを提供し続け、「ここで働くことが幸せ」と思って頂けるような不動産こそが、
収益性の高い「良い」不動産経営と言えるでしょう。

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ノヴェルでは、「上質の価値」を創造し、お客様にご提供し続けることこそが、豊かな社会づくりに貢献することと心得ております。
日本の不動産業界が活性化すると、経済が豊かになります。経済の豊かさは、心の豊かさなくしては成り立たない時代となってきています。
目に見えるものも、見えないものも、「質の高いサービス」で、お客様に感動をお届けできるようなプロパティマネジメントを創造していきます。

オーナー様の代理人として、さまざまな不動産を取り扱っているからこその経験を、ぜひ皆様と共有させて頂き、
少しでも不動産経営にお役だて頂ければと思い、定期的にセミナーを執り行っています。
次回は5月を予定しておりますので、ぜひご興味がございましたら、お問い合わせ頂ければと思います。

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