賃貸募集で重要なのは〇〇だ！
おかげさまです。蔭山です。オーナーのための不動産チャンネルをご覧いただき、ありがとうございます。
第三回目は、賃貸物件の募集についてお話させていただきます。
今回お伝えしたいのは1点、リーシングの現状をオーナーが把握しておくことの重要性です。
みなさんは、リーシングという言葉を聞いたことはあるでしょうか？
不動産用語のため一般的には馴染みがないと思いますが、賃貸物件を募集するオーナーは覚えておかれたほうが良い用語です。
リーシングとは、次のような流れとなります。
シンプルに言えば、賃貸物件の借り手を見つけて契約するまでの業務です。
賃料相場を踏まえた市場調査、ターゲット選定、募集計画、募集媒体の選別、募集、内覧、契約など、テナント付けまでを成立させることを言います。
例えば、スーモなどのサイトに物件を掲載したり、ＶＲなどを利用した募集方法もリーシング活動の一環です。
また、マイソクを不動産業者間のネットワークシステムのレインズに登録して、自社以外のお客様も探していくという方法も、リーシングのひとつになります。
これらを複合的に取り入れながら成約まで完結させていくのがリーシングですが、このなかに、マイソクというものがでてきます。
これも不動産用語で、マイソクとは、次のような不動産広告チラシのことを言います。
物件概要や間取り図などの資料を作成する毎日速報社という会社がマイソク社に社名変更して、その社名が由来となっています。
不動産広告チラシ＝マイソク の呼び名として定着しています。オーナー自身が、リーシング業務をすることはありません。
不動産会社がそれらを業務として行います。
しかし、不動産会社が、どのようなリーシングをしているのか、ということをオーナーは把握しておくべきです。
それはなぜか・・・賃貸物件はそもそも競合が多いです。そのため、常にお客様に選ばれる状態を作っておくことが賃貸経営では大切になってきます。
その最初の段階として、問い合わせと内覧を増やして成約に結びつけることが、リーシング業務の一つだからです。
良い悪いは別として、不動産業界は、まだまだ紙ベースでのやりとりが多いです。
ＶＲや動画のリーシング手法も定着しつつありますが、
一方では、物件の内容が集約されているマイソクをメールやＳＮＳの添付資料でお客様へ送って、内覧を促すという手法もいまだに活用されており、一定の効果があるのが実情です。
そういった観点からも、マイソク一つとっても無下にはできなく、内覧に至るか至らないかにまで影響を及ぼしてきます。
例えば、次のマイソクを見比べてください。マイソクは、限られた紙面のなかで、物件情報 + セールスポイントを表現しなければなりません。
・物件概要
・賃貸条件
・写真、間取り図、地図
・セールスポイント
これらをバランス良く配置して紙面上で伝えていくのですが、残念ながら、このマイソクは、それらを満たしていない例です。
例えば、中央左部分のセールスポイントで、「バストイレ別、フローリング、バルコニー」などの記載があります。
しかし、これらはすべて間取り図を見れば分かることばかりで、あえて文字にする必要がありません。
逆に言えば、他にセールスポイントがないの？とお客様からは見られてしまう可能性があり、マイソクそのものが逆効果になってしまいます。
このケースであれば、お部屋や浴室などの室内写真、或いはスーパーや公園などの近隣情報、もしくはインターネット環境などを入れておくべきです。
さらに言えば、保険加入や鍵交換などの金額記載もありません。
これでは、初期費用としてどの程度かかるのか伝わりませんので不安が先行します。
結果的に、内覧に結びつくのは難しいです。
対して、こちらのマイソクはいかがでしょうか。間取り図の配置割合を大きくとっていますが、これは角部屋で全部屋がバルコニーに面していることを前面に出して伝えたい意図が感じられます。
また、間取り図や写真ではわからない浴室の大きさを、サイズ1418と記載しているなど、お客様が知りたいであろう有益な情報を紙面上できちんと伝えています。
中央左部のセールスポイントの項目はやや少ないのですが、インターネット無料やセコム完備など、図面と写真ではわからない部分は文字で補足されており、全体的に物件の良さが伝わってくる、バランスのとれたマイソクの事例です。
前者のマイソク、後者のマイソク、いずれも不動産会社が作成しています。
オーナーは状況を把握しておくべきと冒頭で言いましたが、それは、前者のようなマイソクで募集されている現状だとすれば、ただちに、修正の指示をする必要があるからです。
空室が埋まらないというオーナーのお悩みを聞くときは、現在募集しているマイソクを見せていただきますが、さきほどのようなマイソクが多いです。
賃料設定や地域性など、様々な空室要因はあるかもしれませんが、まずは、オーナーが現状のリーシング状況を把握して、改善点があれば改善を指示して、次の段階に進んでいくことが、空室対策の一番の近道になるのです。
本日はここまでとなりますが、最後までご覧いただきありがとうございました。
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おかげさまです。蔭山でした。
