不動産オーナーにとって必要な二つの重要なこと
こんにちは。不動産コンサルティングの蔭山です。
不動産オーナーチャンネルをご覧いただき、ありがとうございます。
第一回目となりますので、自己紹介をかねて、なぜYouTube発信をしようと思ったか、お伝えさせていただきます。
私は不動産ビジネスに20年近く携わっています。
親が不動産会社を経営している影響もあって20代後半から不動産業に携わってきました。
一口に不動産ビジネスと言っても、売買・賃貸・管理・開発など様々なジャンルがあります。
私は、とくに、不動産を保有するオーナーに対してのビジネスが多く、これまで200人以上のオーナーとお会いしてきました。
そのなかで、不動産オーナーに向けて、お役に立つ情報を発信していきたいと思ったのがきっかけです。
基本的なこと、テクニカルなこと、或いは、現在の不動産市況や今後の推移予測なども交えながら発信していきますので、ぜひご覧ください。
さて、第一回目ですが・・・オーナーにとっての不動産業
という内容でお話させていただきます。
まず、不動産には様々な種類があります。
実需物件と言われる戸建やマンション、収益物件と言われる、アパート、ビル、1棟マンションなどが主なところですが、一般的に不動産オーナーと言われるのは、アパートやビルなどの収益不動産を保有されている方となります。
ただ、実需としての戸建や分譲マンションの一室を保有していて、住み替えや転勤などで第三者に貸す場合などは、賃料を得るオーナーという立ち位置に変わってきます。
賃料を得る、ということは、賃貸不動産を経営する、＝賃貸経営です。
賃貸経営では、どのような用途や利用方法かによって、適用される法律や税金・管理方法が異なってきます。
そういった観点では、不動産オーナーは、賃貸経営者、ということになります。
では、経営者から見て、関連する自身の業務、或いは、アウトソーシングする業者の存在はどういったものがあるでしょうか・・・
中心に位置している不動産オーナーの周りに、関連する業務が描かれています。
主なところでは、管理業、仲介業、建築業、コンサルティング業などが一般的です。
これらを業者任せにせず、一人ですべて行うオーナーもいるかもしれませんが、多くの方は、何かしらアウトソーシングで依頼をされています。
業務をそれぞれのプロに任せ、効率よく現場の「情報収集と共有」を行うなかで、最終的な「意思決定」をすることが「経営者としてのオーナーの役割」です。
「アウトソーシングするパートナーの選択」、そして「最終決断をする」、この二つが、オーナーの仕事です。
そのためには「最新の情報収集」と共有は不可欠で、パートナーの情報収集力と提案力、そして意思疎通がうまくいってなければ、結果として賃貸経営に大きな影響を及ぼします。
例えば、3年くらい前の話ですが、知り合いの方が所有するアパート運営の相談を受けたことがありました。
そのアパートは、全部で20室とアパートとしては大きく、そのうち、12室が空室で困っているという内容で、調べると、駅からは徒歩5分で、募集の賃料設定は適正でした。
しかし、6割が空室で、内覧の頻度は、月1回あるかないかとのことでした。
そのオーナーのスタンスは、かけるべきところにはお金をかけるというもので、管理会社にもその旨は伝えていたようですが、提案は一切ないとのことでした。
なお、ここで言う管理会社とは、さきほどのイラストでの入居管理業及びコンサルタント業が該当します。
現地を拝見して思ったのは、室内はきれいでしたが、改善すべき点が複数ある、という印象でした。
言葉はよくないのですが、特徴のない、いたって普通のワンルームで、正直、東京の不動産市場においては、ワンルーム自体が供給過多の状態です。
新築やリノベーション物件、或いは駅徒歩1分など、何等かの優位性がない場合、いかに入居予定者に関心をもってもらう空間にしていくか、それが空室改善のポイントです。
とは言っても、全面リノベーションの選択は、一室だけならまだしも、全室となると、かなりのコストがかかり、現実的ではありません。
大切なのは、そのなかで出来る限りのことをして物件を変えていく、という行動力です。
例えば、設備の一部や壁紙の一部をトレンドに合わせて変えていく、ということであれば、それほどコストをかけずに改善可能で、費用対効果として有効です。
そういった、出来る限りのことをした跡、というものが、その物件には見られなかったのです。
ドアチャイムなどは、3万円前後でモニーター付インターホンに代えられます。
その当時の賃貸設備ランキングでは、モニーター付インターホンは上位の人気でした。
そういった情報は、ネットで調べれば誰でもわかります。
当然管理会社は知っておくべきことであり、オーナーがある程度お金をかけて改善すると意思表示しているのであれば、まずはそういったところを変える提案をして、入居者ニーズに近い空間を目指す必要があります。
或いは、それだけ空いた部屋があるなら、ワンポイントのアクセントクロスを取り入れた部屋を何室か作っておき、好きなクロスを選んでもらうというのも効果的です。
ここで伝えたいのは、リフォームの内容ではありません。
今、何をすれば一番効果的なのかを、パートナーの管理会社から得ること、そして、その提案に対して最終意思決定をする、それがオーナーの役割です。
さきほどの話であれば、モニーター付インターホンに変えるという決断もその一つです。
しかし、最終意思決定する前の段階で、どうみても方向性が違うと思われる情報や提案であれば逆効果になります。
そのため、パートナーを選択していくことや、或いは、パートナーを教育していく、とうことも大きな仕事になってきます。
それでは、本日はここまでとなります。最後までご覧いただきありがとうございました。
よろしければ、チャンネル登録、評価のほどよろしくお願いします。
おかげさまです。蔭山でした。
ありがとうございました。
