オフィスビルの原状回復 通常損耗は貸主負担？
おかげさまです。
不動産コンサルタント蔭山達也です。
オーナーのための不動産チャンネルをご覧いただき、ありがとうございます。
最近、オフィスの原状回復で相談が増えています。
コロナ過で移転が多いのも理由と推察しますが、オフィスの原状回復は、住宅とは異なってきます。
住宅同様、オフィスの原状回復でもトラブルになることは多く、今回はその回避方法についてお届けさせていただきます。
まず、住宅用物件の場合は、通常損耗や経年劣化の原状回復義務については、原則として賃貸人＝貸主にあります。
住宅用物件は居住使用ですから、借主によって使用方法が大きく異なるということはありません。通常損耗や経年劣化についての原状回復範囲がある程度予想できるため、考え方としてはその分については、あらかじめ賃料に含まれているという捉え方です。
一方、オフィスの場合だとどうでしょうか。
オフィスの場合、損耗のレベルや、内装とレイアウトの変更など、借主の事業規模や業種によって、その使用方法は大きく変わってきます。
そのため、住宅用賃貸と異なり、通常損耗や経年劣化のレベルが予想できません。
また、住宅用賃貸だと、立場の弱い借主が賃貸借に関する法律や判例で強く保護されている現状です。それに対して、オフィスは、貸主と借主は同等であると考えられる傾向があります。
したがって、両者に明確な力関係がないと判断され、原状回復義務は入居時の契約内容に基づくことが妥当である、とされています。
それでは、契約書に何も取り決めがない場合だとどうなるのか・・・
通常損耗や経年劣化は、貸主が自分の負担で原状回復しなくてはいけないのでしょうか？
答えはYESなんです。
単に、明け渡しまでに借主の負担で原状回復をする、という文言だけでは、明け渡し時のトラブルの元になりかねません。その場合、通常損耗は貸主の負担になってしまいます。
そのため、貸主としては、契約書に、原状回復の取り決めを必ず記載しておくべきです。
オフィスの契約書に「経年劣化も借主の原状回復工事で修復する」といった特約や、契約期間や通常損耗にかかわらず、壁・天井の全面塗り替え、床のタイルカーペット張り替えは借主の負担とする、など具体に契約書に記載をしておくことで、通常損耗であっても、借主の負担で原状回復が可能です。そのように契約書に記載している場合は、過去の判例でも借主の負担とした判決が出ています。
原状回復の特約があり、そこに借主が署名している場合には、契約どおりに借りた側が負担しなくてはいけませんので、契約書でそのリスクを回避してください。
いかがでしょうか。
オフィスビルにおいての原状回復は住宅と異なり、国土交通省のガイドラインがないため、判断が難しいケースも多いです。だからこそ、契約書に具体的に借主負担の内容を記載しておくことが大切になります。
オフィス規模にもよりますが、それだけで100万円単位の支出が抑えらるのです。
以上となりますが、最後までご視聴いただき、ありがとうございました。
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おかげさまです。蔭山達也でした。
