収益を生まない不動産売却において必要なこと
おかげさまです。
不動産コンサルタント蔭山達也です。
オーナーのための不動産チャンネルをご覧いただき、ありがとうございます。
さて、今回は、資産組み換えにおける売却決断において大切なことをお伝えします。
私は東京で、個人オーナーが保有している不動産の管理と資産組み換えのお手伝いをしています。しかし、東京のオーナーは、必ずしも、東京のみの不動産を保有しているわけではありません。
代々の相続で継承されていたり、或いは新たに取得したりと理由は様々ですが、関東に限らず全国で不動産を保有されている方というのは多くいらっしゃいます。
そのため、私もこれまで、北は北海道釧路、南は山口県山口市で、取引をしたこともあります。事業用不動産の場合、物件が地方でも、買主は東京の方、というケースも多いため、売却のお手伝いの機会が生じ、様々なエリアで取引をしました。
そういった全国の不動産のなかには、収益を生んでいない不動産も多くありました。
とくに、バブル期に取得されて、その不動産を継承しているケースなどでは、土地のみでずっと更地のままであったり、或いはリゾートマンションで空室状態といったものも目立ちます。
残念ながら、今のままでは収益は生まないどころか、固定資産税や管理費など支出のほうが多く、だからと言って、遠方にあるため、収益を生むため手を加えることも出来ない状況が続いている所有者を何人も見てきました。
なかには、バブル期に流行った大型のリゾートマンションで、今では需要がなく、普通に売りに出しても相場が1部屋十万円前後の価格の物件も多く存在します。
それでも売れれば良いのですが、大型のリゾートマンションは、同じ棟内で、何十という部屋が売りに出ており、そのなかで取引に至るのは年に1～2物件です。
売りに出しても数年間、全く反応がないことは日常茶飯事です。
その間に、固定資産税、管理費、修繕積立金の固定費支出で年間30万円～40万円ほどの支出は生じます。
では、そういった不動産をどうしても売却したい場合はどうするのか・・・
売るほうが、買主にお金を支払って買ってもらう、という方法があります。
買主は不動産業者が一般的です。
普通は、買主が売買代金を売主に支払いますよね、その逆で、売主が買主に、数百万円を支払って取引する物件もあるのです。
物件によって金額は異なりますが、200万や300万ということも普通にあります。
一見すると、買主にとっては良い話のようですが、残念ながらそういったわけではありません。
買う方はリスクがあるから、お金を支払ってもらって買取るのが現実です。
そのリスクは何か・・・それはやはり固定費です。
管理費や固定資産税などの固定費は年間30万～40万円、何もしなくて6年7年も保有すれば、あっという間に200万以上になります。
では貸せばいいのか・・・残念ながらリゾートマンションでの賃貸重要はあまりないのが現状です。
そうなると、あとは売るしかない、しかし、10万円でも売れない可能性が高いとなると、200万を支払ってもらって買い取っても、リスクは生じるのです。
そして、そういったリゾートマンションは、人が常に住んでいる部屋というのは少なく、所有者も遠方にいるケースが多いため、当事者意識は希薄になりやすいです。
そのため、マンション全体として見ると、管理費や積立金の滞納が目立つ傾向もあります。要は資産の観点からも長期で持っておくとリスクがあるというのが現状です。
こういった不動産は全国にありますが、今回お伝えしたかったのは、そういった物件を継承して保有している所有者の決断力です。
多くの人は、所有している売主が、買主にお金を払って売るということは想定していないでしょう。
しかし、現実には、そういった物件は確かにあります。
このときに分かれるのが所有者である売主の決断力です。
ここで、売却を決断される方は、目先の損得に流されないということもありますが、同時に、マイナス要因のある不動産を持って、しこりが残ったまま過ごしたくない、というメンタル面での動機も強いです。
現実を受け止める早さ、そして、マイナスを手放してプラスの資産に組み替えるという前向きな捉え方をされます。
一方、売却を最後まで決断が出来ない方は、大切な資産を継承したから、或いは、バブル期はウン千万円したから・・・など何かしらの理由を作ります。お気持ちは分かるものの、バブル期の金額に近いくらいまで、今後上昇する可能性というのは限りなく低いです。
本人もそのことは頭では分かっていらっしゃるのですが、気持ちの面での損得も先行するのでしょう、頭と心が異なり、しこりが残ったまま現状のまま様子見をされます。
こういったリゾートマンションやバブル期の不動産売買の相談を受けているときに感じるのは、所有者の決断力というのは、賃貸経営の成功の可否にも繋がっている面があるということです。
賃貸経営が上手くいっているオーナーは、市場の現実を受け止め、目先の損得だけにとらわれない判断力で賃貸経営を行っているからか、売却される際にも、同じ基準で判断して、即決される傾向があります。
いかがでしょうか。
何とかしないと・・・と気になっている不動産の売却においては、今の現実を受け止めて、残すべきではないと判断したら、早い段階で決断をすることも大切になります。
以上となります。
最後までご視聴いただき、ありがとうございました。
ぜひ、チャンネル登録もよろしくお願いします。
おかげさまです。蔭山達也でした。
