親族間売買の注意点
おかげさまです。
不動産コンサルタント蔭山達也です。
オーナーのための不動産チャンネルを
ご覧いただき、ありがとうございます。
今回のテーマは、
親族間の不動産売買です。
親族間の売買のお手伝いをさせて
いただくこともありますが、
その際、一番注意を要したのは
売買価格でした。
身内、親子間や親族間であれば、
いくらでもよいのではないか、
と思われるかもしれませんが、
残念ながらそうはいきません。
親族間の不動産売買のケースは様々です。
相続を視野に入れて親名義の不動産を
子供名義に変更したり、共有持分の状態
になっている不動産を他の共有者から
購入したり、親族間で売買することは
よくあります。
その際、必ずしも現金ではなく、融資を
使うケースもありますが、一般的な住宅
ローンは利用できないことが多く、融資
面でも注意は必要です。
今回は、価格設定に絞ってお届けします。
なぜ価格設定が大切なのか・・・
それは、身内だからと安易に低い価格設定
で取引すると、それが贈与とみなされるか
らです。
贈与とみなされるとどうなるか・・・
贈与税が課されます。
贈与税の税率は、所得税などに比べても
高いため、安易に低い価格で取引するリ
スクはここにあります。
あとでトラブルになる要因にもなります。
それでは親族間の売買の適正価格は
どうやって決めればいいのか・・・
まずは、通常の不動産取引での適正
価格から考えます。
通常の不動産取引の適正価格は、
売却活動期間で最大で6カ月を目安に、
買主が見つかる価格を指します。
しかし、親族間売買の場合は、
最初から買主は決まっていますよね。
そのため、親族間売買での適正価格は、
通常取引のときと意味合いが異なります。
親族間売買の適正価格は何かと言えば、
贈与とみなされない価格なのです。
当事者間で合意した金額であれば
問題ないだろうと思われがちです。
身内の、親子間や親族間での不動産売却
ですから、目的は売却益を得ることでは
なく名義変更がほとんどです。
その結果、売却価格はできるだけ負担を
かけないように安くしたいのが本音でしょう。
しかも、売買取引自体は、双方の合意が
あれば成立しますので、仮に市場価格
5000万円の不動産を100万円で売買する
ことも自由です。
その価格の取引自体を禁止する法律は
ありませんので、取引自体は有効です。
しかし、残念ながら、税金においては
それを許さないのです。
市場価格よりはるかに安い価格で売却した
ときには、市場価格との差額分は「贈与した」
とみなされ、贈与税の対象になります。
そのため、親族間の不動産売買でまず実施
することは、その不動産の市場価格を調査
することです。
固定資産税評価額や路線価、公示価格など
公的なものを参考にしながら、エリアや規
模など類似性のある不動産取引の事例を考
慮して算定する必要があります。
公的なものについては、ネット等でも分か
るのですが、市場価格と乖離が大きい場合
もあります。
そのため、類似性のある取引事例の収集な
ども踏まえると、売主・買主が決まってい
る親族間売買であっても、不動産業者に依
頼をされるほうが安心です。
「著しく低い価額」の目安は、
市場価格の80％
「著しく低い価額」で売却したかどうかが
贈与とみなされるかどうかのポイントにな
りますが、「著しく低い」というのは、
具体的にどれくらいだと思いますか？
そもそも、不動産というのは個別要因が
強く、どれも全く同じ不動産というのは
ないため、いくらの価格が100％正しいと
いうのは、誰にも言い切れません。
しかし、それでも税務署は、贈与かどうか
判断しなければなりませんよね。
そのときの目安となる基準、それが、
市場価格の8割です。
さきほどの市場価格5000万円の不動産
であれば4000万円前後での取引です。
実際、私がお手伝いした不動産も、
ご親族にこれらの説明をしてから、
市場価格の8割で取引を行い、贈与
税がかかることはありませんでした。
8割の元となっているのは過去の裁判結果、
いわゆる判例ですが、市場価格の8割程度
で取引をする分には、贈与税がかかる可能
性は極めて低いといえます。
そのエビデンスとして、類似性のある取引事例
などがあるとなお良いので、親族間売買をお考
えの場合、専門の不動産業者に相談されること
をお勧めします。
いかがでしょうか。
個人の贈与税なんて税務署も見過ごすだろう、
と思われるかもしれませんが、税務署はよく
調査しています。
そのため、安易に大丈夫とは思わないで、
まずは市場価格を調べてもらい、その価格
の8割を目安にして、取引をするようにし
てください。
以上となります。
最後までご視聴いただき、
ありがとうございました。
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おかげさまです。蔭山達也でした。
