コスト削減の意識
おかげさまです。
不動産コンサルタント蔭山達也です。
オーナーのための不動産チャンネルを
ご覧いただき、ありがとうございます。
今回は保有されている不動産の経費、
ランニングコストについてお届けします。
まず、建物管理には主に次のような
カテゴリーがあります。
・清掃業務
・エレベーター保守点検
・受変電設備点検
・受水槽点検
・水質検査
・消防設備点検
・空調機点検
これらのうち、清掃以外は、有資格者で
ないと点検ができないものもあります。
そのため、個人のオーナーの多くは、建
物管理については業者にアウトソーシン
グされていると思います。
法的に必要な建物所有者の義務となる点検
が多く、コストがかかるからと言って、
点検自体をカットすることはできません。
しかし、点検ができる業者は1社だけでは
ありません。
相見積もりをとってみることもお勧めし
ているのですが、そのなかで、実際に切
り替えが多いのがエレベーター保守点検
です。
建物管理費のなかで占める割合のなかで、
エレベーターの点検費用というのは結構
多いです。
延床面積70～80坪のビルであれば、
月額4万円～5万円が一般的にかかります。
では、エレベーターのメンテナンス会社
を替えることで、その費用が変わるのか
どうかですが、エレベーターの製造年な
どにもよりますが、結構変わってきます。
財閥系、独立系とエレベーター会社は数
が多いのですが、傾向性で言えば、独立
系のエレベーター業者のほうがコストは
抑えられる可能性が高いです。
私も実際に管理物件で、複数のビルやマ
ンションで切り替えましたが、大手財閥
系から独立系会社に変更して月額5万円
だった費用を半額近くに削減できた例も
多くあります。
エレベーターは製造した会社がそのまま
メンテナンスをしているケースが多いため、
メンテナンス業者を変えると、保守点検
の内容が変わるのでは？と思われるかも
しれません。
しかし、結論から言えば同じです。
Ａ社製造のエレベーターをＢ社がメンテ
ナンスを行う事は可能です。
ただし、気を付けないといけないのは、
製造年数によっては、部品供給自体が
ストップしていることはあり、その場
合は、業者の切り替えが出来ないこと
もあるので注意が必要です。
また、メンテナンス業者を変えなくても、
保守点検の契約形態を見直すのも方法です。
エレベーターの保守点検契約には主に
２つがあり、これだけでも覚えておくと
良いかもしれません。
１つは、フルメンテナンス契約
1つは、ＰＯＧ契約です。
フルメンテナンス契約は、エレベーター
の点検はもちろん、一部を除き、故障が
起きても一切の修理費用が定額月額費の
中からまかなわれるため、月額料金は高
めの設定です。
ＰＯＧ契約のＰＯＧは、
「パーツ」「オイル」「グリス」の頭文字
を取ったものです。
基本的な点検だけを委託する契約で、
点検の結果、補修が必要となった場合は
別途費用が発生しますので、月額料金は、
フルメンテナンス契約に比べて低めの設
定となっています。
分かりやすく言えば、何か故障があれば
フルメンテナンス契約の場合、月額料金
から充当されますが、ＰＯＧは別途料金
が必要になります。
ただ、経験上、製造年数が浅いエレベー
ターの場合、費用が発生する故障という
のは少ないのも現状です。
そのため、20年以上経過しているエレベ
ーターの場合、安いからといってＰＯＧ
契約というより、フルメンテナンス契約
のままのほうがリスクは低いこともあり、
このあたりは製造年でも見比べて良いと
思います。
いかがでしょうか。
フルメンテナンス契約で月額5万円、一方
POG契約で月額2万5千円であれば、その
差は年間30万円です。
これを10年間に換算すると300万円となり
結構大きい金額ですよね。
将来的にはエレベーターの交換がいつか
は必要になり、その際の費用の一部とし
ての積立金という捉え方もできる額です。
築年数が浅いビルやマンションでフルメ
ンテナンス契約をされているのであれば、
POG契約で見積もりをとってみて、詳細
を聞くのは良い方法です。
逆に20年近く経っている場合などは、
それまで支払ったフルメンテナンスの
“保険料”のもとを取るため、フルメンテ
ナンス契約を続けた方がよい選択にもな
ります。
以上となります。
最後までご視聴いただき、
ありがとうございました。
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おかげさまです。蔭山達也でした。
