査定方法の一つ 取引事例比較法の考え方
おかげさまです。
不動産コンサルタント蔭山達也です。
オーナーのための不動産チャンネルを
ご覧いただき、ありがとうございます。
今回は売却における価格設定について
お届けします。
通常、売却をする場合の流れは、
次のようになります。
１．不動産会社への査定依頼
２．不動産会社による調査
３．査定価格
４．販売価格の決定
５．不動産会社への媒介依頼
６．販売活動
７．契約
８．決済 ＝ 所有権移転
このなかで、販売価格を決める重要な
材料として査定価格があります。
中古不動産の場合、販売価格を決定する
のは最終的には所有者である売主です。
たとえば、市場価格が5000万円の土地でも、
1億円で設定して販売するのは自由です。
しかし、それではおそらく誰も
見向きもしないですよね。
購入者も当然、相場感は把握しているので、
市場価格から極端に乖離している設定をしても
現実には売れません。
しかし、所有者も、市場価格を明確に
判断は出来ないものです。
自分が所有しているわけですから強い
思い入れもあるなかで、客観性のある
回答を出すことは難しいです。
そのため、不動産会社による査定が
判断基準となります。
査定においては、
主には次のような方法があります。
・取引事例比較法
・原価法
・収益還元法
取引事例比較法は、シンプルに言えば、
対象の売却予定の不動産と同じような
不動産の、過去の取引事例と比較する
ことで価格を査定する方法です。
類似性のある事例を、いかに多く選ぶか、
ここがポイントになります。
それはなぜか、
不動産取引のなかでは、売主や買主の事情で、
相場から外れた価格での取引になることもあり
ます。
たとえば、売り急いでいて早く現金化にしたい
売主の物件だと、どうしても市場価格より低く
取引されます。
そういった取引事例を一つだけ採用して査定を
しても、適正な価格とは言えません。
そのため、取引事例比較法においては、
事例が多ければ多い方が、査定精度も
上がります。
そして、もう一つのポイントは、
販売事例については参考程度に
するべきです。
販売事例はあくまで販売中です。
まだ売れていない物件ですから、
市場価格を明確に反映しているとは
いいがたいです。
さきほどの売り急ぎの逆で、時間が
かかっても良いから高く売りたい売主
の物件も、市場にはたくさんあります。
そういった物件を事例として採用すると、
査定精度は低くなります。
あくまで参考程度にして、
且つ、自分が売りに出す際には
競合となる物件という捉え方で
見ておく程度でも良いかもしれません。
いかがでしょうか。
総戸数が多いマンションだと、
棟内の過去の取引事例が多いため、
査定価格は導きやすいです。
ネットでも簡易査定がありますが、
マンションであれば、ネット査定も
一つの目安にして良いと思います。
しかし、土地や戸建の場合はそうは
いきません。
土地の形状・道路との高低差・道路幅など
不動産による個別要因がマンションと比べて
明らかに大きいからです。
何より、戸建の場合は、建物の価格をどう
判断するかも影響します。
このあたりは、原価法になりますので、
次回お伝えさせていただきます。
以上となります。
最後までご視聴いただき、
ありがとうございました。
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おかげさまです。蔭山達也でした。
