今一番需要がある不動産は？
おかげさまです。
不動産コンサルタント蔭山達也です。
オーナーのための不動産チャンネルを
ご覧いただき、ありがとうございます。
今回は、今、事業用不動産のなかで
一番需要がある不動産についてお届けします。
事業用不動産には、色々なカテゴリーがあります。
・事業用土地
・マンション
・アパート
・ビル
・倉庫・工場など
事業用不動産は、
ファンドやデベロッパーなど、
いわゆるプロが購入者としてプレイヤーに
なることが多いのですが、
コロナ前と後では、彼らが取得を目指す不動産に
変化が生じています。
何が大きく変わったかと言えば、
商業系のビルへのダメージです。
コロナ影響前は、
ビルへの需要は多かったのですが、
ご存知のとおり、
テレワークによるオフィスの縮小や
店舗の撤退は増えています。
恵比寿ガーデンプレイス内の三越や
川口のそごうなども閉店をしましたが、
その結果、
商業系不動産及びオフィスビルの取得については、
どの不動産会社も軒並み慎重になっています。
では、そう言った状況下で、
一番需要がある事業用不動産は何か・・・
それは、土地です。
建売用地などはコロナ前と後でも変わらず需要が
あるのですが、ここにきて需要が多いのが賃貸マ
ンション用地です。
もちろん分譲マンション用地の需要も多いですが、
分譲マンションができる規模の土地というのは、
そもそも市場に少ないこともあり、
賃貸マンション用地の取得に活発に動いています。
土地面積で40坪ほどでも賃貸マンション用地として
検討するところは増えています。
その要因は何か、
それは、出口戦略が読めやすいという点です。
デベロッパーは、竣工後に賃貸で満室にして
保有をするのが目的ではなく、販売すること
が目的です。
新築賃貸マンションの場合、
販売価格は多少高く設定しても、
相続対策など何かしら販売出口が見つかり
やすい、ということがあります。
その結果、賃貸マンションが建築できる
土地価格は上昇しています。
ここで、賃貸マンションが建築できる土地
というのはどんな土地かということですが、
例えば、さきほど40坪でも、と言いましたが、
一種低層住居専用地域、容積率100％で40坪は
賃貸マンションとして向きません。
この場合は、戸建用地になります。
どちらかと言えば、
準工業地域や近隣商業地域などで、
容積率300％以上あれば、
賃貸マンション用地として成立する可能性が
高くなります。
要は、開発する側からすると、
同じ土地から少しでも延床面積が確保できる
のが理想的です。
しかし、逆に200坪で容積率500％の商業地域
だと、賃貸マンション用地としては少し大きく、
分譲マンション用地として売却するほうが良い
条件で売れます。
ポイントは、
面積と容積率そして前面道路の幅員です。
そのポイントを満たした土地であれば、
例えば上にアパートが建っていて、
稼働率5割で入居者がいても、収益不動産と
して利回り物件として売却するより、
賃貸マンション用地やアパート用地としての
ほうが高く売却出来る可能性は秘めています。
それほど、大小問わず、デベロッパーや
不動産会社は、賃貸マンション用地の取得に
力を入れているのが現状です。
いかがでしょうか。
コロナ影響前ももちろん事業用地ニーズは
強かったのですが、
商業系ビルの取得に各不動産会社が慎重な姿
勢が続く現在、より賃貸マンション用地への
需要は顕著になっています。
分譲マンション用地も同じですが、
残念ながら、単体で分譲マンション用地の規模の
土地はそうそうないのが現状です。
どちらかというと、
分譲マンション用地は、
一つの土地を取得して、
時間をかけて隣地を交渉して取得していき、
土地面積を広げて開発するスキームですから、
早い事業展開を考える中小の不動産会社で
あればあるほど、どうしても賃貸マンション
用地の規模の土地に目が向きます。
ご自身の不動産を売却される際、土地面積を見て、
マンション用地への可能性を相談するのは一つの
方法です。
以上となります。
最後までご視聴いただき、
ありがとうございました。
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おかげさまです。蔭山達也でした。
