「管理会社」の未公開物件ほど有益な情報である理由！
おかげさまです。
不動産コンサルタント蔭山達也です。
オーナーのための不動産チャンネルをご覧いただき、ありがとうございます。
今回は、不動産購入を検討される場合の、情報収集のポイント、とく未公開物件の入手についてお話します。
皆さんは、捨て看（すてかん）って聞いたことありますか？
これは捨て看板の略語で、電柱やカラーコーンに張ってある不動産の売り情報が記載された誘導看板です。
一度は目にしたこともあるかもしれませんね。
よく見ると分かるのですが、電柱に貼ってある看板の連絡先・・・個人の携帯電話ばかりであることに気付いた人もいるでしょう。会社名や会社の連絡先は一切記載されていません。
これは、そもそも、電柱への看板設置自体が違法だからです。
カラーコーンへの設置自体は、自社の所有物に付けることになりますので、それ自体は違法ではありません。
ただし、カラーコーンを設置する場所が許可を得た私有地以外の場合は、電柱同様に違法となります。
都心部では最近はあまり見かけませんが、郊外や地方などは未だ目にしますよね。
当社では一切しておりませんが、これはこれで、それなりに効果があるから現在も活用している業者が多いのかもしれません。
さて、その捨て看でよく目にするのが「未公開物件」というワードではないでしょうか。
未公開というのは、物件情報をまだ世間に対してオープンにしていない物件です。
不動産購入で探している人にとっては、特別感がある、響きの良いワードかもしれませんね。
でも、「実際に未公開物件って本当なの？」と思われている方もいるでしょうね。
そもそも、これだけインターネットが主流のなかで、あえて未公開にする理由はなに？という疑問も持たれるでしょうね。
しかし、中古不動産の場合、商品としての特殊性もあり、未公開物件というのは存在します。
どういった特殊性か・・・それは、個人資産である不動産を売却するという過程において、所有者それぞれの個別背景は、個々人によって全く異なるから、そして、媒介を受けた不動産会社のスタンスも異なるからです。
例えば、次のような事情です。
所有者A・・・近所の人々に売却をしている事実を知られたくないから水面下で売りたい
所有者B・・・物件情報をオープンにすることで不動産会社が営業をかけてくるのが面倒
不動産会社A・・・不動産会社自ら買主を付けることを優先するため（両手仲介手数料狙い）
不動産会社B・・・収益不動産の場合、買主が不動産会社にもなるケースは多いため
とくに、最後の収益不動産については、買主が不動産会社となるケースは多いです。
その場合、相手はプロですから、一般の市場に出ている物件に対しては関心を示しません。
そのため、媒介を受けた不動産会社としては、まずは同業者に、水面下で動くことが多いのです。
では、収益不動産を探している個人が、そういった水面下の情報を掴むことができるのか・・・それは可能です。
インターネットで探す「目」ではなく、不動産会社に対して「耳」を使うことです。
以前、不動産を探している方からこんな問い合わせ電話がありました。
「都内で収益マンションを本気で探している、お宅にしかない情報があればほしい」
という内容で、
「名前、連絡先、住所、自己資金額、不動産所有棟数」などの個人情報に加えて、探している希望条件を具体的に言われました。
その方は、宅地建物取引業者の名簿一覧、とくに地場の不動産会社を中心に、上から順に片っ端から電話して、情報を収集していました。
この手法、さきほど伝えた収益不動産を買取する不動産会社の動きなのです。
労力と時間はかかりますが、それに見合った有益な情報は、インターネットよりも手に入る可能性はあります。
実際に、さきほど問い合わせのあった方は、その方法で、不動産会社でも買うであろう収益不動産を取得しました。
ここでのポイントは3つ
１、自分が何者か、そして、自己資金や不動産所有をしているなど、自身の背景をきちんと伝えること
２、どのエリアで、どんな不動産を探しているかを明確にすること
3、大手よりも地場で、なおかつ、PM管理もしている不動産会社にあたること
この3番目が一番のポイントです。
なぜ、PM管理している不動産会社なのか・・
オーナーと普段から接していることが多く、自社の管理物件の売却情報を持っている可能性があるからです。
もっと言えば、未公開に近い内容ですが、現時点では正式な売却ではないが、オーナーが現金化にしたがっているなど、何らかの事情を知っているため、「条件次第では売るかもしれない物件はあるよ」・・・という、本当の意味での水面下情報を得て、相対で協議できる可能性が高いからです。
大手不動産会社の場合は、正直、担当者によるところが大きいのと、何でもかんでも提案してくるケースはよく耳にしますので、そのあたりは付き合う不動産会社を選びながら進めるべきです。
いかがでしょうか。
とくに収益不動産においては、未公開物件や水面下物件というのはよくあります。
そういった不動産を希望される場合は、インターネットからの情報より、やはり不動産会社と繋がりを持つ、しかも、管理会社で、且つ事業用の売買取引を中心にしている会社が理想的です。
この動画を話しながらふと気づいたのですが、当社も、収益不動産の売却については、9割が水面下で自社のお客様での成約に至っています。
以上となりますが、最後までご視聴いただき、ありがとうございました。
ぜひ、チャンネル登録もよろしくお願いします。
おかげさまです。蔭山達也でした。
