入居者定着率を高めるたった一つの大切なこと
おかげさまです。
不動産コンサルタント蔭山達也です。
オーナーのための不動産チャンネルをご覧いただき、ありがとうございます。
今回は、マンションやアパートのオーナーが悩む、入居者の定着率についてです。
単身用のお部屋は、どうしても学生など入れ替りは多くなるのですが、そのなかにあっても、高い定着率を保っているマンションはあります。
賃料が上がり続ける時代であれば、入居者が入れ替わるたびに家賃も上がるため、それで良い面はあるのですが、今の時代はそうではありません。
入れ替えのたびに原状回復をして、一定の空室期間も生じることから、一度入居された方に対して、いかに長くお住まいいただくかが賃貸経営では重要なポイントになってきます。
東京では、多くが2年ごとの更新です。2年ごとに更新料が発生するため、更新時期は住み替えを検討するきっかけにもなり、事実、更新前に解約するケースは多いです。
更新料の有無の議論はありますが、今回はその観点ではなく、更新料を支払っても住み続けたいと思ってもらえる住環境を提供していくこと、それがオーナーや管理会社の腕の見せ所であるという点です。
高い確率、高い定着率を誇り、順調な賃貸経営をしているオーナーには、ある共通点があります。
それは何か・・・賃貸経営をサービス業として捉えておられることです。
例えば、あるオーナーが実践されているのは、更新のお知らせの時期に、何かしら入居者へのプレゼントをされています。
具体的には、次のようなことです。
・お食事券のプレゼント
・テレビモニターインターホン設置
・専門業者によるエアコンの清掃
・ウォシュレット設置
どれもちょっとしたことですが、普通の賃貸マンションでは、入居期間中には、なかなかないことですよね。
ここでのポイントは、ちょっとしたプレゼントであるという点です。
例えば10万円のお部屋でお二人住まいの物件であれば、お食事券で、おひとり5000円～10000円の範囲のペアチケットです。出費としては、1万～2万円でしょうか。
テレビモニターインターホンやウォシュレットなど、入居者が、あればうれしいな、と思うような設備で、設置されていない場合は喜ばれます。
設備の場合だと、仮に退去になってもその後の新規募集でも使えますよね。
こういったちょっとしたことを、一回の更新で全部実施するのではなく、更新のたびに、何か一つのことをプレゼントする、ということが大切です。
実際、10年近く実践されているオーナーの物件は、10年の間、入居者の入れ替りが、他の物件と比較するとかなり低く、高い定着率を維持しています。
もちろん、プレゼントがあるから住むというわけではありませんが、入居者からするとオーナーが気にかけてくれている、というのは、思いのほかうれしいものなんです。転勤や購入などの明確な引っ越し理由がなければ、そのままお住まいになる確率は高まります。
いかがでしょうか。
今回は、更新時期に入居者へのちょっとしたプレゼント、というお話ですが、プレゼントでなくても構いません。
入居者が申し込みされた際の申込書を保管しているのであれば、入居者の生年月日を知っているわけですから、誕生日カードなんかも良いかもしれませんね。
入居者が2年ごとに入れ替わる10年間と、入れ替りのない10年、どちらがオーナーにとって良いかは明白で、そのためには、賃貸経営をサービス業として捉えて、入居者がお客様である視点を持つこと、これが大切になってきます。
以上となりますが、最後までご視聴いただき、ありがとうございました。
ぜひ、チャンネル登録もよろしくお願いします。
おかげさまです。蔭山達也でした。
