オーナー・ＰＭ会社・ＢＭ会社 意識の共有の重要性
おかげさまです。
不動産コンサルタント蔭山達也です。
オーナーのための不動産チャンネルを
ご覧いただき、ありがとうございます。
今回は、
ビルメンテナンスサービスについてです。
ビルの場合、
賃貸借契約等の契約部分や
テナント窓口となるＰＭ管理と、
設備や清掃などのハード面での
ＢＭ管理（ビルメンテナンスサービス）
があります。
オーナーとＰＭ管理会社は
共有した目的で賃貸経営をしているものの、
ＢＭ会社まで浸透していないケースはあります。
どうしても、
賃料など収入面でかかわることが
多いのがＰＭ会社のため、
仕方ない側面はありますが、
資産価値に直結する実務は
ＢＭ会社のほうが多く、
ビルメンテナンスサービス会社は
非常に重要な立ち位置です。
先日、こんな写真がテナントから
送られてきました。
ビル敷地にかかる側溝の
グレーチングの中に、
吸い殻が溜まっていると・・・
毎日巡回していないとはいえ、
見過ごしていましたので、
これはＰＭ会社として私も多いに
反省すべき点でした。
すぐに改善が必要であったため、
清掃を依頼しているビルメンテナンス
サービスの会社に連絡して対応して
もらったのですが、
日々の清掃のなかで、
これに気付いていたかどうかを
聞いてみたんですね。
回答は分からないでした・・・
これは、
その担当者の問題というより、
ビルメンテナンスサービス会社も、
清掃はアウトソーシングしている
ケースが多いからです。
そのため、
実情は実際に清掃している人しか
分からないのですが、日々の報告書では
この点はあがってきていません。
そのため、気づいていないのかな、
と思ったのですが、実際には違う理由が
あったのです。
要は、契約で決められた
清掃の範囲外であるということでした。
多くのオーナーは、
このように思うはずです。
別途料金がかかってもよいから、
グレーチング内の吸い殻清掃も含めてほしいと。
ゴミはゴミを呼びますから、
放置すれば益々汚くなり、
美観を損ないます。
私もビルメンテナンスサービスの
担当者にまずはそこを伝えました。
ビル全体で見たときに、
普段気になっていて、契約範囲内では
処理できない事項であれば、
別途費用がかかってもオーナーと
改善協議するので教えてほしいと。
これは、
とくに日常的に清掃している人が
一番感じる部分があるからです。
さきほどのグレーチングも、
清掃員の方1名が、
日常的に上げたり下げたりは、
重たくて出来ないでしょう。
それであれば、
月に1度の特別清掃で、
2人の清掃員で改善するのであれば、
オーナーとしてはそちらを選択する
こともあるということです。
或いは、
水回りがやや匂うと感じれば、
配管清掃も提案してもらうなど、
清掃員の方が一番気付きやすい
部分があるのです。
しかし、
ビルメンテナンスサービス会社は、
決められた業務範囲外のことで、
オーナーへの余計な支出を伴うことに
気を遣う傾向があり、積極的な提案は
されないのも現状です。
さきほど申したように、
日常的にオーナーとのやり取りが多いのは
ＰＭ会社ということもあります。
それではどうすればよいのか・・・
ＰＭ会社がそこまでを把握して、
ビルメンテナンスサービス会社に
伝えておく必要があります。
何を伝えるか。
些細なことでも気づいたことは
報告をあげてもらう。
そして、
改善のための見積もりも提示してもらう。
些細なことは、放置すれば、
資産価値にも直結する事項だからです。
さきほどテナントから吸い殻の
写真が送られてきたといいましたが、
これはテナントの不満の現れです。
改善しないままだと、
そのテナントはいつか退去されるでしょう。
たかだか清掃、されど清掃なのです。
そして、
その意識を、
;・オーナー
・ＰＭ会社
・ビルメンテナンスサービス会社の
三者が共有していると、さきほどの
ような問題は未然に防ぐことが
できるのです。
そのためには、
ビルメンテナンスサービスを
責めるのではなく、どうしても
オーナーとの距離がある以上、
間に入って調整するのが
ＰＭ会社の大切な役割なのです。
以上となります。
最後までご視聴いただき、
ありがとうございました。
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おかげさまです。
蔭山達也でした。
