「浸水」マンションの売却方法とは？
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収益不動産専門家の蔭山達也です。
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以前に雨漏りの話をしましたが、今回は浸水です。
管理している物件では、たまたま浸水被害はこれまでもなかったのですが、
浸水被害のあった1棟マンションを売買したことがあります。
そのマンションは半地下が駐車場になっており、過去に3度浸水して、
止めてあった車数台に全損レベルでの被害が生じました。
当時の写真を見せてもらったのですが、ちょっとしたプールの状況でした。
保険対応ができたため、オーナーの実損という点では問題にはならなかったようですが、
今後、新たな購入者が取得して所有権が変わって保険に入りなおすとなると、
同じ箇所の事故歴の多さから、保険会社自体引き受け規制の可能性も生じます。
また、その他にも浸水が重なることで、次のようなリスクが生じます。
- 建物の劣化や破損リスク
- 浸水箇所の駐車場があっても貸せないスペースのままとなる
- 融資が組みにくい物件
- 周辺への風評被害
資産的にも収益的にも影響が大きいですね。
だからこそ、売却と考えられたようですが、
果たして購入希望者はいるのかというのは、誰もが思うところです。
そういった観点も含めて、どうしたら売却できるのか・・・次ぎの２つの方法があります。
1つは、利回りをあげた価格設定にすること
浸水が3度あった物件を買う人は、リスクを承知して取得します。
そういったリスクが高い物件を取得しようとする気持ちは、
どこからくると思いますか？
それは、利回りへの期待です。
物件は築15年の鉄筋コンクリートのマンションでした。
周辺での同様の物件で表面利回り9％前後が相場です。
浸水など大きなマイナス要因がない物件の場合の価格相場ですね。
しかし、購入検討者が投資家の場合、相場より安い＝利回りの高い物件を求めます。
物件リスクは高くても、それに比例して利回りも高く求める方は多くいます。
一般的には、リスクと利回りというのは比例します。
リスクが高い物件は利回りも高く設定され、逆もまた然りです。
そういった投資家からすると、明らかなリスクがあっても、最終的に自分の収支計画に合う水準に達する利回り物件であれば購入されます。
結果的には、この物件での表面利回りは13％でした。
2つめは、浸水対策の方法を用意しておくこと
完全なる対策は、物理的には難しいと思われる物件でした。
しかし、浸水要因を探ることで、解決や回避に少しでも近づくこともあります。
このケースでは、前面道路の側溝があふれることも要因の一つであったため、管轄となる役所へ相談して、一定の対応をしてもらいました。
また、止水板などの案も見積もりで事前にとってもらいました。
それらの対応で完全な解決には至らないかもしれません。
しかし、浸水の可能性が少しでも減ることにはつながります。
その他にも抜本的な方法での解決策はあると思いますが、大切なのは購入者へ解決の方法を提示することで、取得後の改修計画を立てやすくすることです。
いかがでしょうか。
シンプルな答えですが、1、利回りを上げておく 2、浸水対策など取得後の計画を用意しておく
全体像をつかんで、一つ一つ積み上げていくことで解決策につながります。
収益不動産のことで、お困りのことがあれば、ぜひ気軽にご相談ください。
本日は、以上となります。
最後までご視聴いただき、ありがとうございました。
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おかげさまです。蔭山達也でした。
