BLOG

隣の家は借金してでも買え。

2014.04.23 | コラム

「隣地の家は借金してでも買え」 こんな諺(ことわざ)があります。 弊社にて、不動産売買仲介を請け負っている場合、やはり、隣地の方には必ずお声掛けをさせて頂いております。 (売主さまが、ご近所にはあまり知られたくない…というご要望の場合は別ですが) なぜ、隣地の家は借金をしてでも買うほどの価値があるのか… 一般的に考えられる最大のメリットとしては、 やはり、「自分の土地が広がるチャンス!」!! 例えば、隣地を購入し、面積が増えることによって、 1、道路付けがよく なったり、 2、 建てる建物の選択肢が増えるなど、不動産の資産価値が上がる場合があります。 なかなか隣地が売りに出される機会は巡ってきません。とは言っても、大きな買い物となるのは間違いありません。 「ビッグチャンスと、どう向き合うのか?」 信頼のおける不動産のプロに、不動産の現況から正しい判断を仰ぎ、適切に購入判断をすることをおすすめします。 とはいうものの、基本的にどう考えるのか? 簡単な基礎知識について、土地の売買を事例に、お話をさせて頂きたいと思います。 Aさんが土地を所有していました。 どうやら、隣のBさんが土地を売却するようです。 隣地の購入は、どのように考えればよいのでしょうか?名称未設定-1 Aさんのメリットとしては、大きく3つ。 1、単純ですが、Aさんの土地が大きくなります。 2、Aだけだど、2方向のみの道路付けが、Bを取得することにより、3方向となり、角地となります。 3、接道部分が増え、間口が広がることにより、不動産としての資産価値があがります。 補足をすると、 道路付けがよくなることによって、Aのみで所有している場合に比べて、容積率や建ぺい率の制限が緩和されます。より高い建物を建築することができるので、マンションやビルを建設した場合、不動産収益率が格段にあがります。 例えば、このケースのように、街区の角にある敷地(角地)の場合、1/10緩和が適用されます。 そのほかにも、防火地域内にある耐火建築物の場合も1/10緩和されるなど、条件を満たすことで、建ぺい率が上昇する場合があります。 名称未設定-2 一方、Bさんのメリットは、 原則としての正常価格(現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる正常な価格)ではなく、 隣地という特殊ケースに該当するため、限定価格が適用されます。 限定価格とは、特定の当事者間においてのみ経済合理性が認められる価格のことで、 この場合、隣接不動産の併合が目的となる極めて市場が限定されるケースに該当するため、正常価格に比べ、 高い価格を設定することができます。(隣地にのみ、適用されるメリットが評価の対象となるため) Aさんに対しては、他者が購入する価格よりも高額な値段がつけられてしまう、と考えがちですが、 面積が拡大することによって、建築コストが削減され、容積率や建ぺい率も緩和されることから、不動産価値が上昇します。今後、売却の際の購入ニーズは確実に高まるはずです。 購入ニーズがの上昇に伴ない、価格も上昇します。社会経済情勢を見極めながら、最適な時期に売却をすることで、確実に収益があがることになります。 いつも申し上げることにはなりますが、不動産は、点ではなく、線で見ることが大切です。 市場の移り変わりによって、価値も大きく変動します。 うまく時代の流れを掴んで、活用することで、大きな喜びを得られるのが、醍醐味です。 今回は、隣地売買の例を取り上げましたが、さまざまなケースがあります。 不動産は資産です。 わたしたちは、オーナーさまの資産の最大化によって、都市文化に上質の価値を創造することが仕事です。 資産管理を任せられ、信頼できる、不動産のスペシャリストとして、お役に立てるよう、 私どもも日々精進してまいりますので、なにかお困りのことがございましたら、お気軽にご相談ください。