突然の転勤辞令！そのときマイホームはどうする？
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不動産コンサルタント蔭山達也です。
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秋になり引っ越しシーズンになってきましたね。
この季節、転勤で移動される方も多いと思います。
転勤においてはマイホームをどうするか・・みなさんのなかでも、同様の経験をされている方は多いのではないでしょうか？
なかには、家を買ったとたん転勤辞令が・・・・なんて人もいるかもしれませんね。
選択肢としては、売却と賃貸の大きく二つにわかれます。
それぞれにメリットとデメリットはありますが、保有されている状況や転勤内容によって選択は異なってきます。
例えば、住宅ローンで残債務がある場合とない場合 或いは、期間限定の転勤なのか長期になるのか・・・
今回、そういった転勤時に不動産を活用するケースでの大切な3つのポイントをお伝えしますので、最後までご覧ください。
1つめは、住宅ローンの残債務と売買相場の確認
住宅ローン利用で取得した不動産であれば、残債務を確認する必要があります。
そして、周辺相場を不動産会社にヒアリング、或いはご自身でもインターネットなどで調べてください。その結果、想定の売却価格がでます。
想定の売却価格と残債務を比較してください。
想定売却価格よりも、残債務が明らかに上回るケースの場合、売買代金だけでは抵当権が消せません。
いわゆる持ち出しのお金が必要になります。
そのため、残債務と周辺相場は必ず確認してください。
残債務が上回る状態で、且つお金を払ってでも売却できる方以外は、売却ではなく、賃貸の選択になります。
2つめは、住宅ローンを借りている金融機関への事前相談
住宅ローンは他のローンに比べて明らかに適用金利が低いです。
変動金利であれば、金利優遇で0.4％台などもあります。
しかし、あくまで借りた本人がその物件に住むことを前提にしているのが住宅ローンです。
そのため金融機関は、その点が正しく実施されているどうかはシビアに確認をしています。
それはなぜか・・・住むふりをして住宅ローンを利用して購入し、実際には人に貸して賃料を得ている投資用として悪用するケースも過去にはあったからです。
住宅ローンでは、金融機関との金銭消費貸借契約書を締結して借りています。
そのため、返済期間中に第三者に賃貸することは出来ませんし、黙ってそれを実行して金融機関が知ると、一括返済を要求される可能性も高いです。
しかし、そうは言っても、さきほどの残債務が上回るケースなど売却出来ないとなると賃貸しかありません。
そのため賃貸にする場合は、金融機関へは必ず事前相談をしてください。
金融機関にもよりますが、転勤など致し方ない理由であれば、賃貸を承諾してくれるケースが多くあります。
あくまでも金融機関が承諾する、という内容のものですから、転勤だから大丈夫と高を括って無断賃貸をすることは避けてくださいね。
それこそ一括返済を求めて来られることにもなりかねませんのでご注意ください。
3つめは、賃貸の契約条件を決めておくことです。
住宅用の不動産ですからワンルームではなく、50㎡～100㎡などファミリータイプが多いと思います。
管理しているなかで強く感じるのは、ファミリータイプの賃貸は、一度借りられると長く、お住まいです。
4年以上は普通で、当社が管理しているなかでも15年継続して今もお住まい中という物件もあります。
ということは、冒頭で申し上げた期間限定の転勤で、2～3年もすればまた戻ってくる可能性が高い場合は、賃貸するにしても、契約形態を間違ってはいけません。
普通建物賃貸借ではなく、定期建物賃貸借契約で締結をしておくべきである、ということです。
以前にお届けしていますが、定期建物賃貸借契約であれば、期間の終了が確約されております。
例えば、2年契約にして、2年後にまだ戻らなくて、借主は引き続き借りたい意思があれば、再契約が可能です。
一方で、普通建物賃貸借ではどうでしょうか・・・
戻ってきても、部屋を人に貸しているので自分の住むところがない状態になります。
自分が戻ってくるから退去してください・・・
というのは残念ながら成立しません。
それこそ、立ち退き料の問題が生じます。
そのため、賃貸される場合、ご自身の戻ってくる時期や可能性を鑑みながら、契約形態や契約期間を定めてください。
いかがでしょうか？
3つのポイントを確認しておけば、転勤辞令があっても選択を間違えることはありません。
もし、転勤などでお住まいの不動産をどうするか迷われた際には、お気軽にご相談ください。
本日は、以上となります。
最後までご視聴いただき、ありがとうございました。
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おかげさまです。蔭山達也でした。
